《我们房地产这些年》第85章

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京沪的房地产大鳄一个个赤膊上阵，用最高的分贝喊涨，异口同声地说：　2006年房价高速上升势不可挡。
过快上涨的房价和一些房地产商的“坦率”，引起了社会舆论的声讨，民怨已渐成沸腾之势，无形中形成了一种政治压力。
在“国八条”出台一周年之际，国务院总理温家宝在5月17日主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（简称“国六条”），标志着房地产新一轮调控帷幕再次拉开。“国六条”延续了“国八条”的调控思想，但更偏重于“结构调整”，其措施也更具操作性。12天后，国务院办公厅以十分罕见的速度发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，被称为“九部委十五条”，对“国六条”进一步细化。“九部委十五条”的一个突出特点是，在土地供给无法大增的情况下，试图从调整住房供应结构入手，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出量化规定。其重点是套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70％以上。引人注意的是，监察部赫然名列其中。
这一政策一出台，便引起了轩然大波。
“国六条”是因为政府想为老百姓干点好事，以90平方米来限制开发商造豪宅涨房价。而开发商却根本不这么想，他们认为这一政策是市场经济的倒退，户型和套型应该由市场和消费者决定，政府制定强制性的标准不可行，会导致产品的趋同化，甚至导致产品的积压。开发商普遍采取了观望态度，甚至进行了抵制，并通过行业协会等组织向政府施压，要求取消这一政策。而现实是“上有政策，下有对策”，典型的做法是，开发商按规定报建，但设计房子时就预先在两套小户型中间不设承重墙，售楼时对买房者声称“打通了就是一套170平方米的大房子”。一些地方政府部门也默许了开发商的做法。
开发商的过激反应并没有改变决策层的政策导向，一系列暴风骤雨般的宏观调控政策继续出台：　国土、金融、税收、建设等九部委的“国15条细则”、落实新建住房结构比例要求的165号文件、细化招拍挂及协议出让国有土地使用权范围的166号文件、建立土地监察制度、限制外资准入的171号文件、对二手房交易征收个人所得税的108号文件等一系列文件相继出台。金融方面，央行于2006年4月28日和8月19日两次加息，幅度都是0。27个百分点，银监会于7月22日发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》的九条措施，严控房地产信贷风险。9月5日，新华社全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，针对各大城市“以地生财”的发展思路，提出要建立健全相关机制，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理，这被视为国家叫停各地“土地财政”的先声。
调控的步伐一波紧似一波。2006年，九部委组成的调控大军在六个月中，出台了不下13个房地产调控政策，囊括了住房结构、土地管理、税收、信贷、反腐败等各个环节，几乎已发动起所有相关部委。
应该说，政府的意图很清楚，就是要抑制房地产商的投资热情，稳定房价。
但是，房价并没有因此而停止上涨的脚步。
2006年10月，北京以10。7％的涨幅领先全国。这是自2005年7月“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来，北京房价连续上涨的第15个月。全国70个大中城市2006年全年房屋销售价格同比上涨5。5％。单从数据上看，调控效果非常有限。
宏观调控已经进行了四年啊！
以紧缩信贷为主的“121号文”为标志，房地产宏观调控从2003年拉开序幕。然而如同闹剧一样，在开发商的质疑声中，国务院办公厅随后出台了“18号文”，首次提出把房地产业作为国民经济的支柱产业。致使“121号文”没能执行下去，当年房价暴涨。充分反映出在本轮调控初始阶段，由于对市场是否偏热吃不准，政策左右摇摆不定。
2004年，随着宏观经济调控的全面展开，政府在楼市调控上铁了心，大力紧缩地根和银根，可市场并不买账，稍做调整后反弹得更快更高。于是，全面性、综合型、高强度的“国八条”出炉了。随后的事实表明，全国大部分城市的房价依然快速上涨。
没想到，从2003年到2006年，房地产调控政策一个接一个，一个比一个严厉，年年试图调控房价，结果是出台一个政策，房价就涨一轮，再出台一次再涨一轮，涨到今天，所有没买房的人都在“望房兴叹”，房价高得越来越遥不可及。
这究竟是因为政策效果存在时滞，还是有更深层次的原因？有人将其归结为税收力度、加息力度不够，有人认为是地方政府执行不到位，也有人认为是政府低估了市场的需求，更有人将其归结为城市化进程的必然。究其原因，更多人认为恐怕还得从政府方面找。政府出台了那么多的政策，整治房地产市场的决心也是人尽皆知，政府既没把错脉，也没开错药，为何还要从政府身上找原因？因为，不少房地产病的“病源体”就在政府身上。政府下不了手，药效老是打不到病灶上。
这一观点得到了官方的印证。2006年11月30日，建设部部长汪光焘在北京就公开表示：“当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题，主要是对政策的认识存在一定差距，这是一些地区落实政策不坚决、调控措施不到位的重要原因。”
2006年，在怨声载道的网络地产论坛上，出现了一个新词——“房奴”，真可谓一词包罗万象，又满含酸楚。只要你想买房子，很自然就搭上了这时尚的词汇。“年轻白领，工作不久，存款不多，基础不牢，为了安家，东拼西借，贷款不够，家长来凑。”有91％的人购房用了按揭，其中31。8％的人月供占到了其收入的50％以上。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险。也就是说，现在超过三成房贷族沦为“房奴”。
在新加坡，85％左右的居民都住在政府提供的保障性住房中，剩下的房子爱怎么涨就怎么涨，反倒对国家有利。在很多人眼中，政府本就应为中低收入者提供保障性住房，面向高收入者的商品房则按市场规律运作。
但是在中国，到2006年底，还有65％的地级以上城市、91％的县级城市未公布住房建设规划。尚有5个省（自治区、直辖市）没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。
很多人想租住廉租房却不知道哪里有这样的房子，很多人需要经济适用房却总也排不上队、买不了房。在北京，经济适用房早已变味，中低收入者买不到，买到的因为生活不便同样怨声载道，更有许多经济用房成了租用房。
夹在低收入者和高收入者之间的中等收入群体该买什么样的住房？国家财政能否负担起大量的保障性住房？经济适用房该寿终正寝还是继续保留？这些问题仍在争论不休却没有明确答案。
关注房地产走势的学者发表文章说，中国房地产市场的变化在于政府对房地产市场的了解与判断，在于政府还会推出什么样的政策。如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么今后房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，那就必须生产更多民众有支付能力的住房产品。
然而，和任何方面的调控一样，政策效果总有一个“时滞”，即使是良药也不可能马上见效。2006年，尽管房地产投资增速有所下降，但规模依然偏大；商品房供给结构仍然很不合理，大户型的高档商品房开发比重过大；北京、深圳、广州、呼和浩特和大连等城市房价还在顶风大涨；不仅开发商，而且不少地方政府甚至阳奉阴违，政策执行力度如蚁拳击象，可见，房市的调控，还任重而道远。
公众在思考房价高涨原因时，大多把矛头指向地方官员的政绩观、开发商的利益图谋和购房者的被逼无奈。其实，在畸高的房价中，有一个重要的成本往往被大家忽视，那就是腐败成本。
“有公章之处，就有滋生灰色成本的可能。”房地产是管制最严、与政府关系最为密切的行业，无论是卖地的官员，还是融资的银