《我们房地产这些年》第75章

俗话说“过犹不及”，不少地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及住房供给结构失衡等问题。分析房地产泡沫和风险，又成了当时各大媒体最热门的话题。有人著文认定，我国的房地产业已经到了泡沫经济的“悬崖”边沿。而同时也有很多学者反驳这种观点，认为中国房地产只是有一些结构性过热，并不会“崩盘”也不会影响中国经济，尤其是各大房地产公司和建设部政策研究中心更是认为中国房地产业前景良好，将持续走高。有关房地产泡沫的争论已经变得非常敏感。认为存在泡沫和否认泡沫双方的观点是如此尖锐对立，以至于双方谁也说不服谁，任何一方发表观点之后，必然会遭到另一方强烈的反驳。
在这一背景下面，在决策层面宏观投资过热已渐成共识，宏观调控的一系列措施终于出来了。
按揭稍微紧一点，贷款控制严一点，金融政策趋紧；土地指标冻结；农转非停止；对土地使用权的严格控制，基本上只剩下省里面留一个对接点，地县的权利一律上缴。原来乡镇委书记都可以签合同，中央、省、市、县、乡镇，五个轮子一起转的；现在是一个半轮子，一个轮子在中央，半个轮子在省里。
中央政府试图通过政策调整逐步加强对房地产市场的调控力度。
2003年5月14日，国务院副总理曾培炎在国务院会议室亲自主持会议，专题研究促进房地产市场健康发展的意见，对过热的房地产市场，提出了降温的对策。
宏观调控能够迅速取得效果的一个重要的经验就是牢牢把住信贷、土地两个闸门。
有人把2003年称作“土地市场治理整顿年”，可谓恰如其分。为了有效遏制住土地资源的流失，国家一年内连续出台了一系列土地政策来参与调控宏观经济。
2003年2月，国土资源部紧急发布了《紧急调控土地市场的通知》、《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》。明确要求各类用地均要纳入统一计划、实施统一供应、统一市场管理；要整顿和清理各类园区；要严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地供应量；要停止别墅类用地的土地供应；要加大土地出让后的监管力度。
此后一段时间，一道道整治“金牌”接踵而出：　暂停审批各类开发区；治理整顿土地市场秩序；坚决制止乱占滥用耕地和非法转让土地的行为；全面推行和落实经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。与此同时，国内各大媒体纷纷发表言论，对土地市场管理失控的现状进行猛烈声讨，这个领域俨然已成了“政治问题”。
2003年10月14日，党的十六届三中全会公报发布，逾300字的论述涉及土地问题，前所未有。
2003年12月28日，新任国土资源部部长孙文盛在全国国土资源厅厅长会议上透露，为了遏制地方政府空前膨胀的土地寻租行为，我国国土资源管理体制将发生重大变化——省以下国土资源管理部门实行垂直管理。这是中央政府为完善土地管理制度所采取的重要决策。
“在经济增长的油门已经开到很大的时候，如果没有性能优良的刹车系统，后果不堪设想。”中国人民大学土地规划研究中心主任严金明形象地比喻说，“土地是国家最重要的、可调控的资源，国土资源管理部门必须担负起刹车的重任，积极探索如何从土地供应源头入手对宏观经济进行快速反应和科学调控。”
伴随着收紧“地根”的一系列宏观调控，以及“招拍挂”制度实施的不断深化，在全国范围内出现了地价飙升的现象。12月8日上午，北京市公开拍卖大兴区黄村卫星城北区1号地，这是土地供应制度改革以来，北京市举办的首次大宗国有土地使用权拍卖会。经过数10轮的叫价，顺驰以超过底价一倍的9。05亿元竞得该地块。这只是开了个头，随后，我国各城市“地王”频频现身。而卖地，后来则被指责为推高房价的重要原因。
收紧“地根”，当时在房地产界并没有掀起太大的波澜，央行收紧“银根”新政下达后，却引起市场的强烈反响，此后很长一段时间余震不绝。
早在2001年初，央行就已注意到了本轮房地产市场发展过程中出现的一些局部性过热问题。2001年6月，央行货币政策司还曾与发放房地产贷款的主要商业银行，召开过房地产金融联席会议，对当时的房地产金融和房地产业发展形势进行了深入的探讨。会后，央行出台了《关于规范住房金融业务的通知》，表明了央行的态度，既要支持房地产发展又要注意防范风险，“以保证房地产行业持续健康发展”。
2002年，面对房地产投资增长明显高于销售增长，商品房空置面积明显增多、而且幅度很大这样一种现象。央行在初步得出“部分地区房地产出现过热”的判断后，检查了部分银行195号文件的执行情况。结果发现，房地产信贷违规金额接近1/4。
面对这一严峻的情势，2003年6月13日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》应运出台，这就是后来房地产业界耳熟能详的“121号文件”。此文对开发商贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房贷款、土地储备贷款作出了重要的政策调整，“121号文件”成为从静态的执行型政策向动态的导向型政策转变的一个信号。
“121号文”规定：　房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这被形容为是开发商的“晴天霹雳”——许多房地产开发公司将面临资金链断裂的问题，房地产商的反对和游说随后也异常激烈。
历时数月制定的“121号文”，是在周密调查基础上出台的。因此，针对房地产贷款中存在的问题，可以说是既准又狠，招招到位，具有极强的可操作性，几乎堵住了房地产贷款的所有漏洞。据起草“121号文”的关键人物、时任中国人民银行货币政策司司长戴根有在2004年离任后透露说，2002年10月，在人民银行的一个座谈会上他就做出了“部分地区房地产出现过热”的判断。当时的依据一是房地产投资增长明显高于销售的增长，第二是商品房空置面积明显增长，而且增长幅度非常高。
一纸令下，令京沪开发商措手不及。据《北京青年报》说，潘石屹读完“121号文”的第一反应是立即自查公司账目。“121号文”已经打草惊蛇了，显然开发商的当务之急是“亡羊补牢”。这或许也体现了“121号文”杀一儆百的实际价值。
房地产业充分感受到了政策调控的巨大威力。政策一出台，开发商们大呼“冬天来了”！这被认为是中国新一轮房地产热启动之后，中央部委的“第一瓢冷水”。
就在“121号文”发出前几天，“上海首富”、农凯集团公司董事长周正毅东窗事发的消息便在京沪房地产圈子里传开了。从北京到上海，到香港，再回北京，曾经呼风唤雨的周正毅突然遭调查，使京沪的天空弥漫着一股杀鸡骇猴的气氛，使得某些与周正毅轨迹类似的房地产弄潮儿如履薄冰。
周正毅现年42岁，据《解放日报·内参》披露，他只有小学文化程度，在登记注册公司时，连自己的签名都写不正确。周正毅风光鼎盛时，每逢庆典节日，在当地政府举办的酒会、宴会上，都以“上宾”资格出席，被树为上海民营企业家的典范。
周正毅的财富积累情形，其实并无可靠材料可供佐证，于今只有许多“据说”。只知道2003年这个上海滩上的红人被《新财富》杂志评为“中国400富人榜”第13名，当时评估的资产是25。8亿元人民币。
周正毅的敛财手段并没有什么特别之处，通常只有四招：　一是成立大量的公司，分别借上马“工程项目”向多家有“关系”的银行借贷，一般以借贷总额的15％~20％即时回赠银行；二是借“投标”搞内幕交易，以极低价“中标”后，即转手谋取暴利，所得利益由投标公司、银行、政府部门摊分；三是在境外设立空壳公司，开立中、远期信用证，用信用证向银行借贷或兑出部分现金，再以现金炒股炒期货；四是凭关系网让领导批条、授意，批准其无资金无物业作抵押担保的借贷，仅凭一张与中央领导人的合影照，往往就能借到数千万至数亿元。
“英雄问世，海鸟欲飞，商贸开路，地产为王”——这被用来精辟地概括周正毅的发迹史，其中包括收购英雄股份、通