《我们房地产这些年》第65章

“城市疮疤”渐渐消失了。海口重新焕发了活力，向全国最精最美省会城市目标迈进。
三亚——这座位于祖国最南端的热带滨海城市，在2003年底前就处置了所有的停缓建工程，成为海南省第一个没有“半拉子”的城市。
2007年6月30日，海南省处置积压房地产工作小组办公室悄然解散，这意味着海南历经八年的“半拉子”处置攻坚战画上了圆满句号。
正如美丽的蝴蝶必须经历那撕裂的挣扎和痛苦才能化蛹蜕变。海南终于走出了房地产泡沫经济带来的阴影，并摘掉了“金融高风险区”的帽子，完成了“化蝶”蜕变之路，曾占全国“半拉子”积压量1/10的海南，迎来健康发展的春天。海南岛开始彰显自己独特的魅力。
时光流转，人间巨变。回顾海南由房地产泡沫形成到处置积压房地产的整个过程，认真总结正反两方面的经验，给我们最为深刻的教训是：　在经济发展由偏快转向过热的过程中，防范房地产泡沫过度积累始终是最为重要的任务。而一旦出现泡沫孳生并形成泡沫，在处理和解决中，必须坚持积极稳妥的原则。在泡沫膨胀时，要采取有效措施，坚决遏制其继续膨胀；在泡沫形成并面临破灭时，必须采取十分审慎的态度，注意把握市场调控的力度，政策的制定要着眼于软着陆，切忌下猛药，避免强力戳破泡沫而造成市场的大起大落。
1999年
●　1月，建设部出台《关于1999年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》，规定自1999年1月1日起，出售公有住宅楼房取消标准价，一律实行成本价。
●　2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，此后，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。
●　5月，万科、万通地产和河南建业等一批在中国具有市场影响力的房地产企业在北海共同发起成立“全国房地产策略联盟”，后改名为“中国城市房地产开发商协作网络”（简称“中城房网”）。
●　10月，深圳市政府颁布《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，从2000年1月1日起，职工将所购安居房补交全成本微利差价和缴纳有关税费后，便可拥有全部产权，并可进入市场交易。深圳住房商品化、社会化由此迈入一个新的阶段。
●　11月，上海市财政局发布《关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知》，规定从2000年1月1日到2002年12月31日，廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税和所得税；捐赠的廉租住房免征营业税。
●　6月，以莫天全为主要创始人的搜房网正式成立，这是中国第一个跨地域房地产垂直门户。
●　《中国房地产统计年鉴》创刊，这是真实记载中国房地产市场发展状况的综合性资料年刊。
2000散户特征联盟时代
从明天起，做一个幸福的人喂马，劈柴，周游世界
从明天起，关心粮食和蔬菜
我有一所房子，面朝大海，春暖花开——海子《面朝大海，春暖花开》
2000年终于来了。为了这个新年，中华儿女倾注了少有的热情。因为这是一个难得一遇的新年，跟在它后面的是一个新的世纪，一个新的千年……过去和未来在这里交汇，现实与希望在此刻对接。
中国以短短20多年的时间让世界重新认识了自己，发生在华夏大地的每一个变化都让人惊奇。
2000年，中国人把一个延续了几千年的梦想，把20多年前邓小平对于20世纪中国社会发展的设想——小康之家，变成了实实在在的现实。
新世纪，新千年，改革开放的中国，面临新的征程……
这年2月，时任建设部部长的俞正声，终于在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布，住房实物分配在全国已经停止。20多年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底的转身。
这年4月，北京率先传出信息：　建设部有关官员表示，政府允许房地产企业试点上市。这意味着中国房地产被当作“泡沫经济”的年代结束了，房地产业作为国家经济增长的重要支柱的地位重新得到了强调。
伴随着新世纪的足音，中国房地产市场进入到“商品住宅时代”、“零售时代”、“联盟时代”的新的历史时期。
住房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，这对改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设发挥了重要作用。
2008年，中央电视台对改革开放30年老百姓较为满意的三件事，在全国组织了一次广泛的问卷调查，在庆祝改革开放30年晚会上揭开了调查结果，“居民收入的增长，住房条件的改善和国家科技进步”排在前三位。
纵观中国房地产业发展历程，中国房地产的起伏，大体上保持着与国民经济发展一致的运行轨迹，即经济增长较快，房地产业发展也快；反之，经济低迷，房地产业随之下滑。但从1998年开始，中国房地产业则一反常态，没有跟随国民经济发展的下行轨迹，而是出现了宏观经济无法解释的快速上升。从权威统计数字中我们可以清楚地看到这个分水岭：　全国住宅当年开工面积在1996年和1997年跌倒1亿平方米的谷底，但在1998年出现了一个急剧的跳升，达到1。6亿平方米，超过1994年经济高潮时1。3亿平方米的顶峰。随后一路攀升，连续几年高速增长，1999年达到1。8亿平方米，2000年再上台阶，达到2。3亿平方米。是什么原因导致了房地产业脱离了经济运行曲线，超常规增长？中国房地产及住宅研究会对1998年住房制度改革的政策效应进行了全面评估，他们认为：　那几年所有的经济变量，只有用当年大力推进的住房制度改革能够解释。随着住房二级市场的开放，房地产市场全面启动，使住宅由不能交易的“死”资产变为可以交易的私人财产，从“生产资料市场”中分离出来，成了能够带来更大价值并具有高得多的市场价格的“活”资本。存量资产价值的增长，催发了经济的高速增长，显示出制度进步释放出来的巨大隐性财富的效力。
1998年朱镕基政府果断启动住房制度改革时，没有多少人意识到这项改革的战略意义。当时人们更多地把抵御亚洲金融风暴维持经济增长的宝，压在经济的财政政策上。现在回过头来看，住房制度改革对宏观经济的影响，远远超过积极的财政政策。鉴于这项改革的高度复杂性，其出乎意料的顺利，反映了这次改革的巨大成功，仅就其对经济的影响来说，在迄今为止我国所有的制度改革中，只有20世纪80年代的农村联产承包制和90年代初的土地有偿使用可以与之相比。
由此，我们可以得出了一个非常关键的判断：　这次由政策变革引领的、声势浩大的、具有实际需求内涵的房地产热潮，与1992年前后的房地产“虚火”截然不同，日渐深入的市场化，为这一阶段的楼市发展注入了健康的原动力。这一次房地产持续增长不是经济发展带动的，而是相反，近年来的经济增长是房地产带动的。我们是在一个下降的经济周期里，通过制度改革启动了房地产业和新一轮经济的增长。这是本轮房地产热同常规的房地产热最大的区别。
整体说来，这是中国房地产市场发展最好的一个时期，市场表现稳健，商品房价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国房地产业进入一个稳步上升的通道。2000年，全国房地产开发投资一直保持强劲的增长态势。据统计，全年完成投资4984亿元，同比增长21％。交易量节节升高，全年商品房销售面积和销售额一直保持35％以上的高速增长。住宅消费比大家预料的要快得多。
十几年前，人们满脑子关心的都是彩电、冰箱、洗衣机，有谁想过买房子？时过境迁，当住宅的商品属性被还原出来，立即呈现市场繁荣，购销两旺的局面。
从全国看，城镇职工住房正在由以往单位集体“批发”后无偿分配向个人掏钱“零买”过渡，买方市场的“散户”特征越发鲜明，集团购买逐渐退出历史舞台。统计显示，2000年个人消费占到了全国房地产消费总量的70％多，上海、江苏、广东已接近90％，个人已经成为房地产消费的主体。从各大城市房展会上商品房的认购情况看，个人购房比例不断上升。金融业不得不对个人房贷市场