《我们房地产这些年》第38章

春江水暖鸭先知。事实上，1991年最先感知到热量的是现在雄霸中国房地产江湖的大佬们。
1991年，对于中国房地产业来说，是具有重大历史意义的一年。
这一年，国务院房改领导小组成立，全国第二次住房制度改革工作会议召开，确定城市土地转让制度正式实施。此后，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，房改终于在市场经济逐步发展的大环境中拉开了大幕。
在全国的很多城市，1991年的房改大旗，标志着原来的房屋分配制度成为历史。这就直接带来了两个结果：　一是商品房需求量急速上升，房价开始攀升；二是房地产开发公司（特别是私营房地产企业）纷纷成立，标志着商品房开发的全面启动。
人们一般都认为，中国有商品房的概念是从改革开放之后的20世纪90年代开始的。但如果今天从现代房地产发展史的角度正本清源的话，中国历史上第一次大规模的商品房开发，应该从一个多世纪前的上海石库门算起。
19世纪中叶，一些西方国家根据不平等条约在上海设立租界。开始时，租界里住的全是外侨，后来战乱迫使江南富绅及中产阶级市民纷纷举家涌入租界寻求庇护，有人还在租界里盖起了房子。不久，租界当局下令取缔了这些有碍观瞻的建筑。这时，一些有眼光的商人依照租界当局的市容规划，借机大量修建住房，提供给这些外来人口居住。这些住房模仿欧洲联排房屋在营建与开发上的规范化，同时融合了江南民居中三合院住宅的空间布局与文化韵味，既符合占地少、设计合理、坚固耐用、美观大方的原则，又适合市井平民的消费水平。所以，这种建筑模式在上海很快就风靡一时，甚至每年以数万计递增，逐渐成为上海市民欢迎的里弄建筑。这类中西合璧的住宅正大门以条石作门框，因而名为“石库门”。
随后，在汉口、南京、福州、天津、青岛等地也出现了石库门式的里弄住宅。
石库门作为建筑和文化的产物，在中国现代建筑史上留下了深深的烙印。它的出现是一种城市生活的必然。洋场风情的现代化生活，使庭院式大家庭传统生活模式被打破，取而代之的是适合单身移民和小家庭居住的石库门弄堂文化。石库门里的“亭子间”、“客堂间”、“厢房”、“天井”以及“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆。上海博物馆馆长陈燮君说，石库门是最有海派风情的民居建筑，是上海近代都市文明的象征，是上海城市精神与智慧的物质结晶。
我国的普通邮票第23组《中国民居》中的上海民居图案采用的就是石库门建筑。中国共产党也诞生在望志路（今兴业路76号）一幢典型的石库门建筑中。
上海石库门的开发、设计、建造和经营者是中国房地产开发的鼻祖，商品意义上的房地产概念就在那个时期的上海产生的。之前，中国人的房子一直是自己建造、自己居住的。
从1991年开始，上海开展了一轮又一轮的城市改造。在摧枯拉朽般的拆迁之中，如同北京的胡同正以每年600条的速度消失一样，上海的石库门也在成片消失，几乎每天都有弄堂被夷为平地。这些曾经承载过厚重历史的老建筑，在素享“万国建筑博览会”之美誉的上海的地图上正一天天减少。
随着城市的逐步发展，上海居民已淡化地域概念，一个个环境优美、风格别致的居住小区开始出现。但是，“住在弄堂怨弄堂，离开弄堂想弄堂”。看着已经风烛残年的破旧的石库门在推土机的轰鸣声中一片片消失，许许多多在石库门的嘈杂和凌乱中出生、长大的上海人依然在里弄之中流连忘返，百感交集。
20世纪90年代初，全国最稳健的房地产市场当属北京。
北京房地产市场，套用市场经济的一个名词，当时还是一个“寡头竞争”的时代。北京城市开发集团有限责任公司、北京房地产开发经营总公司、北京大成房地产开发总公司、北京城市改进综合开发总公司等几家具有深厚政府背景的房地产企业，“瓜分”了京城绝大部分房地产开发项目。这些寡头企业的老总们，在谈笑间运作着数百万平方米、数十亿的大项目。从“量”的角度而言，这是后来者不得不“高山仰止”的。
现在的北京城市开发集团有限责任公司，当时叫北京市城市建设开发总公司。圈内人都习惯称之为“开发总”。身为公司名誉董事长的赵康至今都记得当年起名字时“开发”何来：“‘开发’两字，还是时任北京市建委主任的宋汝棼老先生从词典中精选出来的，因为这是北京市建立的第一家房地产开发企业。”
今天我们所谓的“开发商”原来就来源于此。
作为北京房地产开发的拓荒者和北京楼市品牌的缔造者，这些最早成立的国有房地产开发企业，承担的是双重任务。一是解决当时最为突出的北京市民住房难问题；二是实现首都总体规划，探索“综合开发、配套建设”城市发展新路。北京早期的大型居住区的开发和市政设施的建设，基本上都由他们负责，一些利润较薄的城市危改工程也是如此。与现在的房地产开发并不完全是一个等同的概念。
这之前，北京虽然也在零星进行着住宅建设，但部分住宅建设与城市总体规划脱节，虽建成多年，但仍不能通电、通水、通暖，居民无处购物，子女无处上学，被老百姓称为“鬼楼”。北京城市开发集团的崛起才彻底改变了这种现状。从早期的前三门“一条街”和随后的劲松、团结湖“两片”，到五路居、塔院、双榆树、左家庄、人大北、复外、小红庙等地区的“全市开花”，城开集团一直在精心进行着“综合开发、配套建设”的实践和探索。
作为北方城市，北京人有办大事“大气”的传统，这点在需要大手笔运作的房地产领域，本土企业身上表现得淋漓尽致。城建、城开、天鸿、华远等大型品牌企业对早期大型住宅区的开发创造了多项亚洲乃至世界纪录，奠定了北京房地产开发的基本格局。从20世纪的80年代到90年代直至今天，仅城开集团一家企业就已开发成片居民住宅区项目70多个，总建筑面积逾3000万平方米，相当于再建了一个半老北京城。
这个数字，是今天京城所有声名显赫的房地产企业都难以望其项背的。
在产品上，由于北京人特有的豪爽大气文化，他们早期虽没有特别关注细节的雕琢，但也没有为了蝇头小利而精打细算。真材实料的高质量产品为他们赢得了市场口碑，成为老百姓的放心品牌。正是由于这样的开发经历，他们在北京楼市的知名度和市场影响力都具有不可替代的作用。此外，他们对老百姓居住习惯的探索和引导，也为后来许多进入北京的开发商提供了借鉴样本。
“房改”的暖风迎面扑来，而最为兴高采烈的莫过于深圳、广州、海南房地产界的大佬们。而后来更多的人只把海南誉为是中国房地产的策源地，连一年一度的房地产首脑人物会聚一堂的博鳌房地产论坛，都定期在海南召开。
对中国房地产有所研究的人都知道，广泛意义的中国房地产并非起步于海南。
其实，中国较早的房地产市场诞生于20世纪80年代初的深圳。作为试点，当时深圳企业家对房地产市场的规律并不了解，亦缺乏运作经验。可以说，在当时，无论是资本市场、股票市场还是房地产市场，对国人而言都是相当陌生的概念，当时的城镇住房主要是依靠政府福利分房，而未曾通过市场解决，只有一些外来人员，必须通过商品房市场解决住房问题，当时的商品房市场并不完善。在那样的环境下，邓小平同志喊出了“摸着石头过河”的口号，提出了搞市场经济的设想，而房地产市场商品化也成为一种全新尝试。
80年代初，广州、深圳各开发了一个楼盘（即东湖新村和东湖丽苑），允许引入合资企业，由此，香港地区一批较为成熟的开发模式被引入内地，这一探索大获成功。邓小平同志在考察了这些成功的试点后，于1992年春天提出了“开发区大有可为”的口号，深圳房地产模式也在全国范围内推广开来，第一轮开发区热在此时逐渐形成，深圳、广州、海南等地也成为中国房地产市场的发源地。如今在房地产市场上叱咤风云的人，有不少就是从当时的南方学习归来的，南方沿海一度成为中国房地产市场的学习基地。当然，这还不