《中国商业第一家族:荣氏百年》第31章

行私舜笈旃ィ┱厥褂茫撕?0多年间建设力度放缓。除了民居、学校、医院和政府机关外，根本没有所谓的写字楼，以至于1978年之后，涌入国门的外商机构在北京竟然无处落脚，只能栖身于各国大使馆、涉外宾馆或外交公寓。
不难发现，北京房地产市场蕴藏巨大潜力。每年，进驻北京的外资企业数以百计，中信之类的本国企业也在不断组建，它们都需要正式的办公场所，倘若在北京开发写字楼，一定大有可为。
我们无从得知荣毅仁究竟何时产生开发房地产的想法，但至少不晚于1979年，因为中信在这年成立时一并设立了房地产部。如果你了解那时与房子、土地相关的部门统称基建科，就会明白这是一个多么大胆的举动。从字面看，“房地产”一词带有明显的市场倾向，就是把房子当做商品进行买卖，这不仅超越政策计划的约束，甚至被当时的《宪法》所不允许。1949年后，中国确立了土地的社会主义公有制，同时《宪法》明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。
荣毅仁当然清楚这种提法潜藏的风险。后来，他在《人民日报》发表的一篇文章回忆起这段历史说：“这也是许多人头脑里打问号的。国内的办公楼、宿舍楼一般都是国家按计划拨款盖的。搞房地产经营被一些人认为类似资本主义的‘房产主’、‘大房东’，与社会主义大相径庭。”
不过，形势不允许荣毅仁多作停留，他也没有时间试探政策尺度。1979年，荣毅仁在北京城来回走了几遭，看中了建国门外的一个地块，便将69岁的老友吴光汉请到北京担任中信房地产部总经理。
吴光汉，杭州人，1931年以第一名的成绩毕业于浙江大学土木系；担任上海竣浦局工程师期间，主持修建沿江码头、船坞、堤坝、灯塔等工程；1935年，筹建华元染料厂，公私合营后在副经理岗位上取得骄人成绩，是一名不可多得的、精通经营管理的建筑人才。
起初，吴光汉兴味索然，念及与荣毅仁相交多年，不好直接拒绝，于是来京，打算当面谢绝。然而，等他见到荣毅仁，攀谈起来，心中的坚冰竟然渐渐融化，最终同意加入“荣老板”的队伍。
吴光汉去建国门外调研，出现在面前的是这样一幅画面：一片灰蒙蒙的建筑，外形上几乎没什么区别，第一机床厂、第二印染厂、雪花冰箱厂、北京吉普厂陈列在东面，唯一显眼的建筑是东郊大楼——友谊商店的所在，这个名字意味着那里是一家涉外机构。而事实上古巴、朝鲜、厄瓜多尔、伊拉克、以色列等国的大使馆正分布于此，它们吸引了大量人气。建国饭店已经开工兴建了，就在荣毅仁选中地块东边大概300米的位置。吴光汉开始佩服起“荣老板”的眼光来。
荣毅仁将具体工作交予吴光汉全权负责，只提两条方针：　一是自己筹资、自己经营、自己建造；二是造办公和公寓综合大楼。为了最大程度地利用地皮，设计高度定为31层，地上29层，地下2层——这是北京市当时所允许的最高高度，就算在上海，也只有一栋24层的国际饭店。
看来荣毅仁要建一座国内最高的建筑，不过，这超出吴光汉等人的认知范畴。这些国内的建筑精英居然对一栋31层的大楼缺乏想象力，甚至连北京市住房和城乡建设委员会都不清楚如何设计、施工。
“巧克力大厦”亮相
1980年夏，吴光汉带队去香港考察。一个月的时间，先后有200余人赴港，学习城市狭地施工和大厦内部设计。
北京市只批了2000平方米的建设用地，吴光汉要在有限的地皮上，尽可能齐全地将各种功能集结到一起。主体部分设计完成后，吴光汉面临一个尴尬的问题，那就是没有剩余空间建造机房和停车场。吴光汉与设计人员独辟蹊径，在大楼北侧通道下另辟地下室做机房，并与地下车库连接在一起。另外，向相邻的中国社科院申请将5000平方米土地出让给中信，作为地面停车场。
按照荣毅仁最初的计划，大楼将建成公寓和办公大楼。在调研过程中，房地产部发现写字间、公寓的收益最高，因此砍掉美容室、健身房等服务性空间，全部建成写字间，只在楼顶保留一家中西餐厅。
从考察、调研到设计，再到论证、修改方案，前后花去一年多的时间。1982年，大厦破土动工，举行奠基那天，久未提笔的叶剑英应荣毅仁之邀出面，并破例为大厦题名，分别用繁体和简体写下数幅“中国国际信托投资公司大厦”，以示对中信公司的支持。
大厦开工之后，一系列市场营销随之展开。大厦被垂直劈为东西两区，东区办公，西区住宿。为了降低客户管理成本，中信规定，所有租用办公间的客户必须租用西区公寓。租金令人咋舌：写字间每平方米每天1。2美元，公寓每平方米每天1。3美元。用吴光汉的话，“与国际大都市相当的水平”。
公司内部很多人认为价格高昂，担心招租困难。但租价公布之后，大批外国机构、企业前来询问，“非常踊跃”，应租者高出可提供房间的一倍还多，中信房地产部择优而定。房租合同也非常讲究，首先，香港实业公司专门派人来北京拟定，然后再将中文版的租约带回香港翻译成英文后寄回北京，中信方面最后交一家美国律师事务所审核把关，以英文形式填写生效。
工程建设有条不紊，主体部分竣工之后，遇到一个棘手的难题。北京当时电话线路非常紧张，铺设电话线时被电信局告知，“没有线路，若要解决通信问题，只能是中信公司投资再建一个局，包括全部房屋和所有软硬设备”。不得已，中信只好照办，才解决通信问题。
1985年7月，中信国际大厦建成交付，5万平方米的空间被98家外国银行、公司全部租赁一空。大厦外墙呈黑灰色，网格状，酷似巧克力，被外国人形象地称为“巧克力大厦”。由于提前招租，所有租户均签订3年期租约，预收1年租金做押金，因此在租户搬进之前，中信已经收到部分资金。
大厦总成本3000万美元，从银行贷款所得。由于租赁得力，不到3年时间，便全部偿清贷款。后据吴光汉回忆：“从1988年起，每年还能稳定地为总公司赚取1000万美元的租金收入。”这当然与出色的管理分不开。事实上，为了与国际水平接轨，荣毅仁不惜以10万美元的“巨额年薪”聘请两名瑞典人担任管理顾问，在一年的时间中显著提高了服务水准。
至于楼顶餐厅，采取招标方式外包给专业餐饮公司。中信提出两条标准：餐厅质量必须一流，必须有租金保证。香港美心公司最终中标，但由于对赢利前景缺乏信心，美心公司给出的租金极其保守。经过仔细研究，中信方面提出组建合资公司经营餐厅的方案。中信与美心以现金投入三七开持股，共担风险，美心方面负责餐厅经营，中信以优惠价格向合资公司出租28、29层做办公之用。美心欣然接受。双方为顶楼餐厅取名“世界之窗”，寓意国际沟通交流。餐厅开张之后，吸引大批外国客人，在京城声誉鹊起，许多国际名流慕名前来，不及两年中信便收回全部投资。
大树成荫
在荣毅仁执掌下，中信发展异常迅速。自1979年到1986年短短8年间，除了令人瞩目的“仪征模式”和“巧克力大厦”，中信先后组建中国国际经济咨询公司、中信律师事务所、中信银行、中国租赁有限公司，以及包括中国东方租赁有限公司、“世界之窗”在内的近百家合资公司。
环顾中信下属企业，无不属开政策先河、引市场潮流。如此众多的企业，外人既感慨又羡慕。有人向荣毅仁开玩笑：“荣老板，你们公司也可以叫‘四世同堂’，‘五子登科’。”荣毅仁笑答：“也对，母公司、子公司、孙公司、曾孙公司，生产、技术、金融、贸易、服务五位一体。”而在王兼士眼中，此时的中信公司早已成为“综合性集团”，只不过缺一个名号罢了。
自身不断繁殖的同时，中信并未停止向海外扩张。实际上，1986年时它已经在香港、日本、美国、西欧等地设立分支机构，同60多个国家和地区建立业务关系。就在1986年，中信向濒临破产的香港嘉华银行注资3。5亿港币，获得该行92。5％股份，从而避免了香港金融市场的动荡。
收购嘉华令中信在香港知名度大幅攀升。一年后，中信香港以19。36亿港元收购港股上市公司国泰航空12。5％股份，成?