《我们房地产这些年》第59章

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1997年
●　4月28日，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，其中贷款比例最高限额是房价的70％，贷款年限最长为20年。
●　5月，北辰实业在香港挂牌上市，这是登陆港股的第一家内地房地产企业。
●　6月，万科增资配股募集资金3。83亿元，重点加大深圳市场的投资开发，一举奠定了万科在深圳市场的领先地位。
●　8月，北戴河会议提出把居民住宅业列为国民经济新增长点，住宅开始真正成为支柱产业。
●　8月，为规范土地管理，深圳市创新性地实行了以电脑测算地价为基础的“公告基准地价”制度，既增加了地价测算工作的透明度，也大大提高了地价测算的工作效率。这一制度被称之为“阳光地价”。
●　10月，建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》，该办法是对《城市房地产管理法》具体条文的细化。
●　10月，如同瘟疫般的东南亚金融危机波及香港，终使疯狂投机的香港房地产业遭受灭顶之灾，教训深刻。
●　11月1日，国家主席江泽民签署命令，颁布《中华人民共和国建筑法》。
第六章　千年等一回
1998住房制度彻底转身
不是一辆一辆，是一浪一浪是一浪高过一浪，是惊涛骇浪
流淌的铁水，汪洋的河流
它们永在奔腾，构成了时代
我站在川流不息的马路上，
像一块不肯粉碎的礁石
沸腾的浪花从我身体上簇拥前进
这个时代已被洪流煮得滚瓜烂熟
——沈浩波《河流》
十年一觉安居梦，二度房改今始来。
1998年无疑是中国住房制度改革历史上值得纪念的一年。绝大部分的中国城市人群最刻骨铭心的，就是自这一年起，全国取消城镇职工福利分房。
在1998年之前的近半个世纪，房子和金钱的关系并不是很大，而和“工龄”、“级别”等词语挂钩。福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。
1998年，中国启动了一场影响国内经济以后十年的持续性改革。从这一年起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为城市住房建设的主题词。单位分房一事，以后的人们只能在影视作品中见到了。
中国的房地产业在经历邓小平南方讲话后的狂热，国家宏观调控泡沫破裂后，从1998年开始，渐次进入市场化的高速发展期，使国内许多人在住房上获得了更大的空间和自由。同时，这个万众瞩目的领域也催生了成千上万的“房奴”，演绎出无数财富神话，此后中国的经济、政治生态也因此而改变。
为了支持受金融危机冲击的亚洲国家尽快走出困境，中国政府作出了人民币不贬值的战略选择。刚刚当选的新总理朱镕基承担了空前的风险和压力。其实，受金融风暴影响，我国出口增长率也出现了下降，国内商品库存猛增，消费需求严重不振。全国各地的企业家们都在忙着大打价格战，大商场也在寻找一切理由进行打折促销。就连燕莎百货——北京城当时富人扎堆购物的地方，有些商品居然打到一折。就是这样，消费者还是不为所动。
面对这样的局势，想要扭转经济下行趋势和消费过冷的势头，唯一的方法就是向内寻求出路。于是，“拉动内需”便成为这一年的一个热门词语。当时全国居民储蓄已高达五万亿元，很多年后人们称高储蓄率为“笼中老虎”，如果把这只老虎释放出来变成消费力，经济复苏的问题或可迎刃而解。于是，朱镕基做出了一个重大决策——启动真正意义上的房改，激活房地产市场。
由于前一轮房地产泡沫破灭的影响，直到1998年，中国房地产市场仍然是萎靡不振，中央对房地产的政策也并不支持，甚至是压制的政策，贷款、按揭受到诸多限制。但自1996年始，因国内外经济形势的变化，国民经济面临衰退的危机，中央经济政策随之发生了转变。上一年，国务院已经开始对房地产“松绑减负”，国家计委和财政部等国家相关部门取消了建筑行业的48项“不合理收费”。
1998年1月，房地产业的标志性人物王石突然接到深圳市委的通知，让他立即前往北京，有中央领导要见他。当他赶到北京，才知道那个人居然是朱镕基。王石后来回忆说：“朱总理向我询问了对房地产市场走势的看法。”日后分析，这是一件很耐人回味的事情。
1月14日，朱镕基主持召开第二次会议，听取“关于大力发展住宅建设，加快住房制度改革实施方案的报告”。在听取大家的讨论时，朱镕基不断插话谈了自己的观点。
在有人提出租售比价不理顺不符合房改最终目标时，他说，“我不是为房改而研究房改，否则我现在根本没有时间和你们讨论这些问题。我集中力量考虑下半年取消福利分房。我的着眼点是找新的经济增长点。要通过多建房、多卖房，带动建材、钢材等需求，达到扩大内需、拉动经济增长的目的。”
当有人提出停止单位建设住房后，是否会出现住宅建设的数量不增加反而减少的可能时，朱镕基说，“我不操这个心，把原来单位建房的钱全部转化为住房补贴，谁买房我发给谁，但是前提是你自己掏出存款，还要向银行贷款，建房资金的总数是放大的。关键是要把原来单位建房的钱转为购房补贴，调出职工个人和银行的钱，投入住房的总资金加大了，这个蛋糕一定是能做大的。”
不难看出，朱镕基不但决心大，而且胸有成竹。
2月28日，朱镕基召开第三次会议，进一步听取各部委就完善房改方案和实施细节问题的意见。建设部提交的报告和房改方案在会上获得通过。会议结束前，朱镕基作了重要讲话，明确指出：“要做个决定，今年下半年停止福利分房。”
3月19日，在“两会”闭幕后举行的中外记者见面会上，新任国务院总理朱镕基回答了凤凰卫视记者吴小莉的提问：“外界称你是‘经济沙皇’，你喜欢这个称呼吗？”朱镕基说自己不喜欢这个称呼，并说出一番多年后人们才回过味来的话：“我感到任务艰巨，怕辜负人民对我的期望。但是，不管前面是地雷阵还是万丈深渊，我都将一往无前，义无反顾，鞠躬尽瘁，死而后已。”他承诺在他这一届任期内要激活经济，启动内需。
当有记者问及住房制度的改革时，朱镕基作了如下回答：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿了三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”
3月24日，在朱镕基总理主持召开的新一届国务院第一次全体会议上，他再次强调：“要加快住房制度改革和居民住宅建设，使之成为新的经济增长点。”
相关措施也相继出台：
4月28日，中国人民银行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，宣布即日起执行：　贷款期限最长可达20年，贷款额度最高可达房价的70％。
7月份，又将原来的6％契税、3％点契税和6％赠与契税，合并为3％~5％的契税。
这些措施已经逐渐在温暖市场。
之后，一场紧紧围绕把住宅业培育为新的经济增长点，以推动住房货币分配为核心，以新房实行新体制为重点，以增量住房的改革带动整体房改的战役即将正式打响。
6月15日至17日，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。会议提出了深化城镇住房制度改革的指导思想。从当年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个通知成就了真正意义上的中国房地产市场。
这份后来被看做房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”、“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”为核心的住房制度改革，从而确立了商品房的市场主体地位。从这一天起，历经整整十个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革。
20年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完?