《我们房地产这些年》第55章

第一批参加试点的20户居民中，有17户卖了旧房马上购入新房。大多是以旧换新，以小换大，以差换好，以近换远。平均每户增加面积40平方米。这17户多是中等收入以上的工薪家庭，按照上海居民家庭年收入2。5万元计，在差价购房中平均每户增加支付的房价是家庭年均收入的5。4倍，一般家庭能够支付。
首批试点的成功使长宁区找到了广大居民购房意愿和购房能力的结合点。1996年7月28日，当房产作为商品的观念在普通市民思维中刚刚萌芽，长宁区为了将试点工作尽快拓宽，率先挂牌成立了上海乃至全国的第一家区域房地产交易中心，此举在当时社会引发了强烈震动。半个月后，长宁房地产交易中心在上海市率先进行已售公房试点上市，并成功举办了大型房地产交易展示会，为上海其他区县房地产二、三级市场的发展提供了经验，成为上海区域房地产市场的“标杆”，在我国房地产市场发展史上产生了重要影响。
很快，长宁区房地产交易中心设立了房屋收购公司，并发动进驻交易中心的房地产开发公司开展旧房收购业务。仅仅三个月，收购公司就协议收购旧房130套。居民从收购公司获得售房款即可购买新房，加快了市场运作的效率。随之，长宁区又建立了置业服务公司，为购房者提供购房贷款抵押担保。一旦还贷发生问题，由置业公司在还清借款人全部欠款及相关费用后，行使抵押物处置权，并有权对欠款人的住房重新安置，既方便了居民买房，又解除了银行房贷的风险。开业后不久置业公司就办理担保业务30笔，担保金额达360万元，有效地促进了居民买房。半年不到，交易中心就受理已售公房上市登记600余套，正式办理差价购房261户，大大激发了居民换房、卖房、买房的积极性。利用差价购房，改善居住条件成了百姓的热门话题，长宁区房地产一、二级市场呈现出勃勃生机。
差价购房在长宁区被大家称之为1＋1＋1的经验。即居民利用现有已购公房上市出售变现一块，取出银行存款支付一块，向银行或公积金管理中心贷款一块，即可由买不起房变为买得起房。由此探索出一条居民依托现有住房，通过市场差价购房，改善自身居住条件的有效途径，极大地拓展了住房的即期有效需求。
于是，上海市将长宁区的试点经验向全市推广。上海市规定，已购公房上市必须符合两条原则：　一是房屋出售后，不得造成新的住房困难；二是不得再享受单位分房和优惠售房。同时还规定，出售公房按收入全额的5％综合征收营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、个人所得税。政府鼓励卖旧房买新房，卖房时按收入的5％缴纳保证金，六个月内若新购住房则可办理退税手续，交易契税按新购房价高于售房收入的部分计算。
上海的房地产市场很快呈现出换购住房的热潮，带动了整个市场的活跃。同时为国家即将出台的房改新政提供了宝贵的经验。
追忆我国住宅建设商品化演变轨迹，有一个人不得不说。他，多年来一直活跃在人们的视线中，现在依然为房地产行业而奔波行走着，他的言论和观点在中国房地产界影响甚广。有学者把他称为“房地产信息的传播者，房地产研究的先行者，房地产发展的见证人和推动者。”
他就是顾云昌，现任中国房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任，一个学者型的房地产研究专家。顾云昌从1979年调入建设部住宅局的第一天起，就开始了对住宅商品化的研究。后来他在建设部政策研究中心工作时，又从理论角度潜心研究土地有偿使用等问题。1988年，44岁的顾云昌出任中国房地产业协会副会长兼秘书长。90年代末，顾云昌参与了2000年国家小康住宅科技项目论证工作，任产业政策组组长。他主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，并两次获得国家科技进步一等奖。2006年顾云昌进入中国房地产研究会工作。30年来，他曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一，对我国房地产市场的发展有着深入的理解和权威的判断。
1986年我国第二次住房制度改革启动，为此国务院专门成立了全国房改领导小组。当时顾云昌是建设部城镇住宅研究所的所长，直接参与了此次全国房改的理论研讨和文件起草。根据1986年在烟台召开的房改会议形成的房改思路，第一次房改主要是以“提高租金”和“进行补贴”为主。在这次会议上，顾云昌提出了以“住房商品化、私有化”为主体的出售公房的房改思路，当时在业内引起了很大争议，最终没有被采纳。因为在80年代提私有化概念完全游离于计划经济的范畴。
事实上，在20世纪80年代初期房地产研究在我国还是空白，1983年，顾云昌亲自筹备组建了为政府决策提供参考依据的学术机构——住宅问题研究会，即今天的中国房地产研究会。研究课题就从住宅是不是商品和土地能否有偿使用开始。现在来看这两个问题，答案显然已经不容置疑，但在当时我国经济体制下，这些研究非常超前，是卓有远见的。　1996年中央提出把住宅产业作为国民经济的一个新的增长点，这一观点为1998年我国第四次房改奠定了基础。
在此期间，顾云昌又提出了一个全新的观点：　通过政策引导激发老百姓个人买房的积极性，使房地产成为个人消费品。　在顾云昌提出这个观点之前，几乎没有人想到要用自己的钱买房。北京市规划委发布的数据显示，在1996年，北京市住宅竣工面积中单位自建和联建的占52％，商品住宅仅占48％，即使是这“48％的商品房”，也基本上是单位团购。顾云昌这个观点的提出，无疑给当时平静的房地产市场扔下了一块石头。
就在顾云昌抛出这个观点一年后，第四次全国住房改革开始进入了筹备和研讨阶段，货币分房的可行性成了大家研讨的主题。当时参与最终文件起草工作的只有三个人，一个是时任国务院房改办副主任刘铁民，另一个是时任建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾，还有一人就是时任建设部政策研究中心副主任的顾云昌。在此期间，顾云昌提出通过一些政策的引导和支持使房地产成为个人消费品的观点，“就是把老百姓个人买房的积极性调动起来。”
“地改和房改是中国房地产市场的两个发动机，带动了整个房地产市场起飞。”“如果说当今世界上有房地产王国的话，中国就是房地产王国，而且现在正是中国历史上房地产发展千年等一回的最好时期。展望未来，明天会更好。”这是城市规划专业出身的顾云昌评价中国房地产发展进程的经典之语。
1996年是中国真正意义上的房地产的起步之年，而率先起步的是广州和深圳。由于改革开放和市场化的程度不同，形成了三种很有趣的房地产格局。南方，市场主导型，尤其是广东甚至全部市场化。北方，公费购买主导型。上海则是内销、外销兼容。广东人最早开始对房地产进行个性化开发，产品打造以消费者为本，体现出明确的规划意识、设计意识、户型意识以及目标市场定位。然后，他们又把香港的营销代理、物业管理、小区管理，全部移植过来。这一切的前提就是，这里有市场气氛，有个性化需求，消费者成为上帝。
市场主导型体制，说白了就是一切由市场决定，开发商根据消费者的需求制定产品，开发商自主定价，政府放弃行政干预。1996年开工建设的深圳益田花园就是市场主导型体制下的“代表作”。如果说几年前万科的第一个作品天景花园代表着市场力量第一次介入房地产开发，解决的是“有无”问题，那么，深圳益田花园，则代表着房地产开发户型面积的桎梏的解禁，解决的是“大小”问题。1996年之前，我国所有房屋的建设的面积大小、户型配比，统统由政府部门按照以前为国家干部开发福利房所参照的数据来定义，不容许有丝毫的变动。1996年，益田花园第一个冲破桎梏，房型大小和面积全部由开发商参照市场来决定，一些户型甚至达到200多平方米。中国大陆地区房地产市场的供应与需求，第一次达到了信息的对称和尊重。
深圳益田花园还有一大贡献，那就是该项目首创欧陆风格，不久欧陆风便席卷全国。
20世纪90年代初的时候，我们发现参