《我们房地产这些年》第35章

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1990年的上海，一切刚刚稳定下来。这一年的上海，面临一个空前艰难的转型时刻。当时上海处于计划经济和市场经济交替的时候，特别痛苦。两年前，资深财经记者王安就在《中国青年报》上发表过一篇名为《上海怎么了》的文章，这篇文章很快就被上海的《解放日报》转载。事实上，更早的时候，《解放日报》自己就在头版刊登过这样一篇文章《十个第一和五个倒数第一说明了什么？》，文章道出了上海当时的窘境：　上海“工业总产值全国第一、劳动生产率第一、上缴国家税收第一……但上海人均道路面积全国倒数第一、人均居住面积倒数第一、三废污染倒数第一……”
上海该如何重振雄风呢？上海的各阶层人士在思考，上海市委、市政府也在思考。
1月27日是马年大年初一，朱镕基和上海市其他领导到邓小平下榻的宾馆给他拜年。谈到1989年政治风波之后的国内外形势，邓小平提出，现在国际上担心我们会收，我们要做几件事情，表明我们改革开放的政策不变，而且要进一步地改革开放。他请上海的同志考虑一下，怎么做，做点什么，来证明这一点。不知怎的，话题就转到了浦东开发上。对上海来说，这无疑是个千载难逢的机遇。利用浦东开发，上海可以更加顺理成章地提出建立有证券、期货、人才、产权等类别的国家级要素市场体系。
王立平，时任中共上海市委副书记。作为历史的见证人，他回忆说：　2月23号，小平同志离开上海，我和镕基坐主车，陪小平同志一家去火车站。在途中，老爷子（邓小平）就讲：“你们提出来开发浦东，我赞成。你们搞晚了，但现在搞也快，上海条件比广东好，你们起点可以高一点。从80年代到90年代，我就在鼓动改革开放这件事。胆子要大一点，怕什么。”
事不宜迟，3天后的2月26日，上海就向中央提出了《关于开发浦东的请示》。
回到北京的邓小平对中央政治局的同志说：“我已经退下来了，但还有一件事，我还要说一下，那就是上海的浦东开发，你们要多关心。”
3月3日，邓小平和几位中央高层谈话时又指出：“要用宏观战略的眼光分析问题，拿出具体措施。机会要抓住，决策要及时。……比如抓上海，就是一个大措施。”他还特意请李鹏同志负责抓一下浦东的开发和上海的发展问题。
1990年春暖花开时节，上海终于听到了从困境中突围的号令。4月18日，中共中央、国务院宣布了开发、开放浦东的重大决策：　原则上，在浦东实行经济技术开发区和某些经济特区的政策，并将浦东作为今后10年中国开发开放的重点。也就是从此刻开始，中国的开放重点，从南方的珠江三角洲向长江三角洲转移。
4月30日，上海市政府召开新闻发布会，宣布了开发浦东的十条政策。
5月3日，上海市浦东开发办公室正式挂牌。站在浦东开发办的两层小楼前，朱镕基跟大家挥着手说：“市民们，你们盼望已久的浦东开发，现在开始啦。”
中国90年代的改革开放就此翻开了新的一页。如果说，在整个20世纪80年代，以深圳特区为标志，是一个“广东时代”，那么，从90年代的第一个春天起，以浦东开发为起点，则是一个全新的“上海时代”拉开了序幕。
仅仅十年的时间，浦东开发开放就取得了重大进展：　高楼林立，商贾如云，一批批“国际社区”拔地而起。一个外向型、多功能、现代化的新城区，傲然屹立在浦江东岸。
住宅是浦东新区开发的内容之一，是新区建设现代化一流城市的重要内涵。浦东新区住宅建设按照规划设计、建设质量、配套设施、物业管理均按照“上档次、争一流”的目标，积极开拓，大胆实践，十年间共计拆除近千万平方米房屋，动迁约十万户居民，新建居民住宅2010。5万平方米。三林城、御桥花园民乐苑、金桥湾清水苑、新里城和合苑等一批新型住宅群的出现，大大地改变了浦东人的居住环境。仅1999年一年的商品房销售量就达到250万平方米。
随着浦东开发开放的深入，大交通、大设施的逐步完善和建成，大大提高了浦东新区住宅的含金量，缩小了浦东与浦西的区位差距。以前，上海人是“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，而现在很多浦西人却争相入住浦东。在浦东商品住房的购买者中，50％以上是浦西的居民。
20世纪30年代，上海曾一度被称为东方的华尔街，那个时代的历史符号，是遗留在外滩上的大大小小几十座世界各国风情的建筑群落。
今天，当世界的目光再次转向东方，看到的最标准的形象就是以东方明珠为核心的陆家嘴金融贸易区。只要有梦想，在这里，一切均有可能。
1990年中央决定实施上海浦东开发战略，促进了上海城市建设和房地产开发的步伐。另外一个突破是1990年上海市开始探索并最终实施的《上海市住房制度改革实施方案》，其中开创全国先河的是率先推行住房公积金制度，增强了居民的购房能力。后来，这一制度逐渐推广到全国。
20世纪80年代末，“提租售房”的改革正在全国各地试点，提租派和售房派的争论之声此起彼伏，针锋相对。
有人提出提高房租，烟台、蚌埠已经开始搞，但阻力重重，进展缓慢。根据烟台的方案，考虑到职工的承受能力，房租提高后，由企业按照职工工资的29％给职工发放住房券，这部分房租上涨的压力，实际由企业承担，成为正在获得自主权的企业的一个大包袱。这个包袱，在1988年的通货膨胀压力下，而越发显得沉重。
又有人提出将公房低价卖给住房者，政府可以甩掉房屋维修保养的包袱。但这也行不通，不管怎么低价，老百姓还是承受不起。核心问题就是老百姓没有支付能力。
最终，在企业的反对和老百姓的怨声载道中，这些在各地进行的试点被叫停或不了了之，全国时快时慢的“房改”一度陷入困境。
“出现这些问题的原因，在于这个时候的改革，并没有进行制度设计和全盘的考虑。在政府财力不足，企业面临转制的情况下，‘甩包袱’是政府政策选择的初衷，企业改革、金融改革都滞后于住房改革，不能提供很好的支持。各地都没有什么有效的办法。”时任建设部房地产业司司长的张元端分析说。
主政上海，最令朱镕基头疼的也是上海居民的住房问题。当时上海市居民住房的紧张程度已经引发了空前的社会矛盾，“螺蛳壳里做道场”这句非常形象的比喻至今还时常在市民口中听到，一家几代挤在几平方米的屋子里的比比皆是。
住房难，是上海市民的头号难题。据1991年的统计数据显示，上海人均居住面积不足四平方米的家庭有32。7万户，无房可住的约两万户。而另一方面，当时市政府住房建设的资金实际上是极度短缺。相关资料表明，上海市政府1990年全年在包括住房在内的各类房屋建设上的投入大约30多亿元人民币，折合建房面积约300多万平方米，而其中真正投入在住房建设上的资金非常之少。
1990年3月，时任上海市建委副主任的叶伯初被朱镕基调去搞住房改革。他当初碰到的第一个问题是路子怎么走？此前房改始终没有一个明朗的思路。
1985年研究生毕业分配到上海计委研究所后，戴晓波的第一个课题，就是研究住房制度改革。五年后，他是《上海住房改革方案》的方案组组长、执笔者。
在这个圈子里兜兜转转了几年后，戴晓波意识到，必须寻找到第三条道路。
1990年的上海，春寒料峭，刚刚过了春节，时任上海市市长的朱镕基就带着几个人到了新加坡等地，他此行的目的，是为上海的住房改革寻到一条破题之道。此前，他刚刚接受了人大代表的质询：“为什么你当了市长，上海的住宅竣工面积少了100万平方米？”
“朱镕基回来后说，上海的住房制度改革，他一直放在心上，核心问题就是资金问题。新加坡的公积金制度，可以借鉴。他要求有关部门参照新加坡的经验尽快研究设计住房公积金制度。”戴晓波说。
朱镕基最终肯定了“公积金制度”的方案，在建立公积金制度的同时，提高房租（政府发补贴），低价将公房卖给住