《我们房地产这些年》第26章

制度的革命。
至今，那一天深圳会堂的轰动场面在骆锦星脑海里依然清晰。
“我们虽然做了充分的思想准备，事先进行了预算，公司领导班子成员研究一致认为，这块地志在必得，可以接受的底价是530万。但是如此隆重热烈的场面还是让人始料不及。”
骆锦星为中国土地第一拍画上了完美的句号。此后不到一年，深圳特房公司在这块土地上建起的东晓花园，一共151套住宅一小时内售罄。房价是每平方米1600元，远远低于当时的市价。尽管如此低价，公司还是净赚了400万元。
如今，20多年过去了，东晓花园第一批住户已经所剩无几，小区的名气和地位早已被后起的高档小区所取代。即使是在小区门口，问起东晓花园的显赫身世，也不再有多少人知道。
多年来，深圳方面声称拍卖土地使用权的建议来自一位知名人士，具体姓名没有点破。一直到2006年10月，83岁的霍英东逝世，原深圳市委书记李灏接受记者采访，讲述霍英东为深圳作出的贡献：“在深圳发展最需要资金的时候，霍英东给当时的市领导提出了通过转让土地使用权为政府增加收入的建议，从而使深圳也使全国有了首次出让土地使用权的石破天惊之举，此举直接促进了宪法及相关法律在土地使用权问题上的修改。”
1987年12月底，《深圳经济特区土地管理条例》出台。次年年底，广东省人大颁布《广东省经济特区土地管理条例》。
与土地使用权拍卖相联系，深圳开始筹划推出住房制度改革，1987年9月22日，深圳市政府开始特区住房调查。1988年6月10日，市委、市政府在深圳会堂举行深圳经济特区住房制度改革动员大会，宣布深圳特区住房制度改革方案正式出台。
仅仅两个多月后，福州敲响了“第二槌”。1988年2月11日上午，福州以458万元成功拍出五四路一幅写字楼用地，这是国内首次向外商公开拍卖土地使用权。不久，8月8日，上海虹桥开发区26号地块有偿出让的国际招投标项目也尘埃落定，日本孙氏企业有限公司以2805万美元的价格，获得了该地块1。29公顷50年的土地使用权。
4个月后，1988年4月12日，第七届全国人大第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条例，将原来《宪法》中禁止出租土地的“出租”二字删去，并规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。接着，《土地管理法》也按此进行了相应的修改，规定“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地的禁锢终于完全放开。
“这是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。
房地产专家、中国房地产业协会副秘书长王平认为，这是中国土地商品化的历史性突破，没有那“一拍”、“一改”，就没有今天的中国房地产市场。同时，国有土地使用权有偿转让政策的推行，实现了国家对城市土地所有权使用的经济价值，同时，为土地这一生产要素进入市场流通奠定了政策基础，也为政府的财政收入作出了贡献。
不过，王平指出，虽然有了“一拍”、“一改”，但从1987年直到2001年国家住房货币化改革之前，深圳的土地拍卖进展并不顺利。据《1997年深圳房地产年鉴》显示，截至1996年底，深圳市国土部门共签订出让的3615宗土地中，协议出让占到75％，招标只占3。3％，拍卖仅占0　7％。从1987—1998年11年间，深圳通过拍卖出让的土地仅有7宗。与2001年后每年都超过10宗拍卖地相比，有天壤之别。
仿佛是和南方经济特区深圳遥相呼应，北方海滨城市烟台在1987年率先打响了全国房改“第一枪”。
新年第一天，烟台市住房制度改革开始模拟运行。同日，《中华人民共和国土地管理法》正式实施。第二天，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。
1985年，结束长达近20年在电子工业领域和中国残疾人福利基金会的工作生涯后，俞正声就任烟台市委副书记，并从1987年开始担任烟台市委副书记、市长。就在俞正声上任后不久，一个重担落在了俞正声及当时烟台市政府的肩上：　在烟台率先展开新中国成立以来最关键的住房制度改革。
我国住房制度改革问题从20世纪80年代初就开始讨论。为此，国务院还批准成立了建设部住宅局，后来又成立中国房地产及住宅研究会，专门探索住房改革。住宅属性定调之后，住房商品化的房改开始进入试点阶段。但是众所周知，1979—1981年，全国60多个城市及部分县、镇推行全价售房，结果不甚理想。1982—1985年，在160个城市及300个县进行试点，推行补贴售房，也因未触及低租金制等体制核心，无疾而终。
在1986年3月全国住房制度改革工作会议上，烟台与唐山、蚌埠被确定为全国综合配套改革城市。对当时的俞正声和烟台市政府而言，这是个艰巨的任务，同时也是难得的探索机遇。
也正是从烟台开始，俞正声奠定了在中国改革开放棋局中住房制度改革领域的先驱地位。
“当时之所以选择烟台，有几个原因：　城市是中等规模、公房比例较高、经济条件较好、改革意识强烈等。”业内专家回忆道。
对于这个关系到全体老百姓最关心的住房问题的改革，烟台第一个吃螃蟹，俞正声很清楚其中的困难，但决心更大。
当年，烟台市住房改革配套试验的第一个商品化住宅小区“民生小区”建成。烟台市民宫建华当时每个月工资只有52元，根据烟台的试点方案，即使在给了各种优惠后，买一套70平方米的房子，仍然需要2万元，相当于她不吃不喝30余年的工资。不仅没有能力买，她还有很多顾虑。
“买房就是有私产，谁还敢买房子。再说，住公家的房子，不仅房租低，水管坏了有人修，灯泡坏了有人换，干吗要买房子？”在改革开放刚刚开始的20世纪80年代，这是绝大多数普通中国人的想法。
1986年10月，俞正声在烟台住房改革动员大会上说道：“住房制度改革是一件非常困难的事情，我个人的看法是我们经济体制改革中最困难的问题之一，它比放开菜价、肉价困难得多，比机构改革还困难。但是，即使困难，现在也要动手搞。”
一直以来，俞正声对住房制度改革的坚定态度和不断推动，来自于他最初对改革必要性的深刻认识。他表示，改革开放以来，国家和企业用于住宅的投资约占国家基本建设总额的百分之十几，这么大的投资回收不了，严重拖了经济建设的后腿。
1987年8月1日，烟台市以“提租发券、空转起步”为特征的城镇住房制度改革试行方案，经国务院正式批准试行，成为我国城市住房制度改革试点城市中第一个出台的方案。这一改革，向住房商品化目标迈出了关键的第一步。
烟台市的住房制度改革犹如一组规模庞大、结构复杂的机器，经过1年零4个月的设计安装，反复调试，终于按下按钮，正式运转启动了。其基本模式为“提租发券，空转起步，滚动前进，逐步过渡”。烟台将公房租金从原来的0。10元/平方米左右，提高到1。28元/平方米的准成本水平。“考虑到大幅提租，老百姓承受不了，烟台同时按标准工资23。5％的系数给租住公房职工发放住房补贴券。”
烟台房改之所以一手发住房券，一手回收，空转起步，是因为当时住房制度改革所面临的最大困难是财政问题。烟台的改革是在旧体制下进行的，30多年积累下来的住宅数量相当大，一下子全部进入实转，财政和企业都难以承受给租住公房职工发放住房补贴。所以他们采取了空转的办法，实践证明这是经济体制改革过程中较好的过渡形式。
这个早晨，像往常一样，烟台市第二皮件厂工会主席王建生和烟台市人大常委会副主任栾聚茅走出家门。也许在出门的那一瞬间，他们俩谁也没有意识到，身后那再熟悉不过的房子，已经开始给他们带来了经济利益的大幅度调整。建设银行的账户上，从此时起，每个月将为王建生存入30多元的住房券储蓄，在栾聚茅的工资单上，将因为房租增支而每月多扣去40多元。
当时?