《我们房地产这些年》第23章

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7月，中共吉林省委副书记王先进从长春赶赴北京，出任国家土地管理局第一任局长；8月，国家土地管理局正式挂牌。一个新的机构随着一部新的法律颁布诞生了。
1986年《土地管理法》的颁布，从根本上开创了我国土地管理工作的崭新局面，这主要在三个方面体现出来：　实现了全国城乡土地统一管理制度，土地管理法律法规体系的框架初步形成，土地利用开始走向有序轨道。各地在国家土地管理局成立以后，也相继在各级政府成立了土地管理局，有条件的地方，还在乡镇一级建立了土地管理所。没有条件的地方设立了乡镇土地管理员，基本形成全国土地统一管理格局。到国土资源部组建之前，全国拥有各级土地管理机构四万多个，从业人员达到22万人，基本形成了自上而下的统一的国家土地管理体系。依托这个系统，乱占滥用耕地的势头在一定程度上得到有效遏制。“六五”期间，国家土地管理局完成了历时12年的全国土地利用大调查和全国基本农田保护区划定。
在1991年5月24日李鹏总理主持召开的国务院第83次常务会议上，与会人员专门讨论了《土地管理法》颁布实施以来的贯彻落实情况和全国的土地管理形势。会议经过讨论决定，为深入宣传贯彻落实《土地管理法》，把“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策落到实处，每年的6月25日即《土地管理法》的颁布纪念日为全国“土地日”。
中国土地使用制度30年来的发展史，是一部探求、实践以市场化方式配置土地资源、市场化程度不断深化的历史，是一部解放思想、改革创新的历史。
追看中国土地市场的变革，犹如“子在川上曰：　‘逝者如斯夫’”。但对中国房地产而言，正是这30年的“土改”变革，让历史铭记了中国房地产的辉煌。
在20世纪80年代中期前的中国，土地是不能买卖和流动的。但随着改革开放的扩大和深入，新的问题摆到了决策者的面前。
尽管1979年颁布《中外合资企业经营法》已经提到了利用国有土地有偿使用筹措建设资金的想法。但是，为了吸引外资，当时许多地方仍在把土地作为引资的优惠条件，在合资时，常常仅是象征性地收点使用费，或者“先上车，后买票”，甚至仍是无偿提供给外商使用。即使是在深圳，土地出让采用的也是所谓“双轨”体制，即一部分按照规定有偿使用，另一部分无偿划拨。而且，无偿划拨占了绝大部分。
解读这段历史就必须从深圳开始。
30年来，深圳在土地使用制度改革上所作的一系列探索和创新，既是深圳特区波澜壮阔的改革开放历程的生动写照，也是中国土地制度改革的一个精彩缩影。
伴随着改革开放的那声“春雷”，深圳的历史翻开了新的一章。而在立市之初，用“一穷二白”来形容深圳毫不为过。深圳人有的就是那股“天生牛犊不怕虎，敢为天下先”的勇气和魄力。在那时，面对窘迫的“腰包”，“让土地上流出金子”是深圳人梦寐以求的事。
1979年3月17日，香港招商局与深圳市商定，在蛇口工业区租赁土地1000亩，每年每亩交地租4000港元，租赁期限15年，免所得税3年。
1979年12月31日，当时的深圳市城市建设委员会主任李新亭代表当时既是国有企业，同时又是作为市政府土地开发管理机构的“深圳市建设委员会房地产公司”，与香港妙丽集团代表刘天就签下了一份《建设与出售深圳华侨新村楼宇协议书》，这份以手写的协议书中约定，“根据我国有关引进外资的条例规定，以补偿贸易的方式，在深圳市竹园及东湖附近等地建设一处容纳五万人的华侨居住区”。深圳市以“补偿贸易”这个如今听起来相当“别扭”的方式（实际上就是深圳市出地，港方出资合作开发）向港方收取一定的利润分成。就是在这“半遮半掩”之中，人们看见的是深圳土地使用制度改革露出的第一缕“霞光”。
1980年8月，由广东省颁布的《广东省经济特区条例》第12条提出：“境外客商使用经济特区土地的要交纳土地使用费。”不过，这部条例既未规定收费标准，也未规定土地使用年限，更未涉及土地权属，一切都需经双方协商决定。
1980年12月5日，还是深圳市建设委员会房地产公司与香港就罗湖小区一块4000平方米的商住用地签下了第一份有关土地使用费征收的协议。双方约定，港方有偿（每平方米交纳土地使用费5000元港币）、有限期（协议使用限期30年）、熟地（市房地产开发公司负责三通一平）使用该块土地。这份协议几乎涵盖了今天在全国施行的土地使用合同所有的核心内容（有偿、有年期）。正是这份协议，不仅冲破了特区早期建设的资金约束，也开创了新中国土地资源由无偿使用转向有偿使用的先河。
1981年11月，经深圳市的努力，《深圳经济特区土地管理暂行规定》正式颁布。其中不仅明确了土地使用费的计费标准，而且规定“境内外用户”都须交纳土地使用费。按规定的标准征收土地使用费首次以法律规范的形式被予以确定。
深圳市政府开始悄然进行土地资本化探索，按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。这使得内资企业独立房地产开发成为可能。征收土地使用费后，确实为深圳筹集了一些建设资金，但这对于当时“百业待兴”的深圳仍然是“杯水车薪”。
关键问题是政府没钱。一份历史资料显示，1985年，政府要搞“七通一平”（土地前期开发）的费用很大，深圳市政府向银行举债6。5亿，每年要还利息5000万人民币左右。而土地使用费收入最高的年份1985年，大概也只有1200万，还利息都不够。当时罗湖区和上步区这一片的开发区已基本建成，眼看还款期到了。市政府既要还付利息，又要开发新区，到哪里去弄钱？必须有新的办法。
穷则思变。
1986年3月，深圳市领导邀请一批香港人士前来考察，并请他们帮助引进外资建设深圳并发表高见。席间，一位香港知名人士就资金问题发表讲话时就笑道：“这（指土地）不是钱吗？你们老祖宗马克思都承认土地就是财富。”一语道破了“天机”。
沿着这条思路，深圳开始了革命性的改革探索。1986年4月，深圳市委、市政府从各单位抽调人员组成的调研组正式成立，其课题就是“如何推进土地使用制度改革，能不能拍卖土地”？
调研组首先开始了在市内的调研，期间深圳市专门邀请了香港著名经济学家、时任香港大学经济系主任的张五常教授来作了一次报告。报告中，张五常对深圳当时采取的行政划拨和浪费土地资源的状况深感痛惜：“深圳已经开发的土地如果以每平方米5元出售，每年可得到2个亿；如果每平方米50港元，便得到20个亿。而香港目前的地价是以每平方米万元港币计算的！”
语出惊人的经济学家再次启发了深圳。
1986年7月，调研组提交的《深圳经济特区土地管理体制改革方案》中写道：“所有用地实行有偿使用，协议、招标、公开竞投。各搞一个试点，先易后难。”
1986年11月17日，由当时的主管副市长带队，以市委政策研究室和市政府基建办为主共同组织的深圳市房地产改革赴港考察团在新华社香港分社的大力协助下，开始赴港考察。在为期十天的考察中，考察团先后拜访了当时的港英当局的各相关部门；与各界专业人士进行了座谈；观摩了一次大型的官地拍卖会；现场考察了香港的诸多房地产项目……深圳考察团的到来也引起了港方的高度关注，当时的香港四大华资地产公司之一的一家企业专门派人到考察团驻地介绍香港房地产业情况；一家中资公司的总经理和两名副总经理热情地邀请考察团参观该公司，并对深圳的改革提出了中肯的建议；以仲量行高级合伙人梁振英为代表的一批港方专业人士，前后用了三个整天的时间，免费给代表团介绍情况，带领考察团现场参观并现场讲评香港的官地拍卖，与代表团一道研讨深圳的土地使用制度改革问题……赴港考察在给代表团带来“震惊”之余，更多的是收获。1986年12月28日，一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》的调研报告交到了市领导的手中。
翻阅这份如今已发黄的报告令人有诸多感慨。报告中写道：“香港政府十分珍惜1066平方公里的弹丸之地。把全港土地